كيف يعمل الرهن العقاري في الإمارات.

ثلاثة قرارات، بهذا الترتيب

الأول نسبة التمويل إلى القيمة: الحصة من سعر العقار التي يجوز للبنك إقراضها. يحدد المصرف المركزي سقفها، وتُطبَّق على الأقل بين السعر الذي اتفقت عليه وتقييم البنك نفسه.

الثاني القدرة على السداد. لا يمكن أن تتجاوز أقساط ديونك الشهرية مجتمعة 50 بالمائة من إجمالي دخلك الشهري، ويختبر البنك ذلك بسعر أعلى من السعر المعروض عليك، لا بالسعر الذي تدفعه.

الثالث المدة، وسقفها 25 سنة. ولا شيء في اللائحة يحدد حدًا أقصى للعمر، وإن كان كل بنك تقريبًا يطبق حدًا خاصًا به.

• اللوائحلا يمكن أن تتجاوز أقساط الديون الشهرية مجتمعة 50 بالمائة من إجمالي الدخل الشهري. المادة 3.1.
• اللوائحأطول مدة يمكن أن يمتد إليها رهن عقاري في الإمارات 25 سنة. المادة 3.3.
• ممارسة المقرضينيجب على الموظفين عادةً إتمام السداد بحلول 65، وعلى أصحاب الأعمال الحرة بحلول 70. والمادة 3.3 لا تحدد أي عمر إطلاقًا.

ما لا تحسمه السقوف

قد يحصل مقدّما طلب بالراتب نفسه والعقار نفسه على أجوبة مختلفة جوهريًا، لأن السقوف تحدد الحد الأعلى وسياسة البنك الخاصة تحدد كل ما تحته: طريقة معاملته للعمولة، أو المكافأة، أو دخل الإيجار، أو تغيير وظيفة حديث، أو التزام قائم، أو مقدّم طلب ثانٍ.

هذا هو الجزء الذي لا تراه الحاسبة. فالحاسبة تطبق القواعد، وهذا مفيد حقًا لتكوين فكرة أولية عن الحجم. لكنها لا تعرف أي بنك من بين أكثر من عشرين بنكًا شريكًا يقرأ ظروفك الخاصة بأسخى صورة، وهذا الفرق يساوي عادةً أكثر من السعر.

الترتيب الذي تجري به الأمور فعلًا

الموافقة المبدئية أولًا، وهي رؤية البنك المشروطة لك قبل وجود عقار. ثم العقار والتقييم، حيث يُطبَّق سقف نسبة التمويل إلى القيمة فعليًا. ثم العرض النهائي، والتوقيع، ونقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك.

معظم الملفات التي تتعثر تتعثر عند التقييم أو عند التزام لم يذكره أحد مبكرًا. وكلاهما أسهل حلًا قبل الاتفاق على عرض منه بعده.