الإجابة المختصرة
يمكن للوافد المقيم الذي يشتري منزلًا أول في دبي أن يقترض حتى 80 بالمائة من سعر العقار، بشرط أن يكون السعر 5 ملايين AED أو أقل. ويمكن لمواطن الإمارات أن يقترض حتى 85 بالمائة بالشروط نفسها. وسقف العقار على الخارطة 50 بالمائة للجميع. وباقي هذا الدليل يتناول ما يغيّر هذه الأرقام، وما لا يغطيه السقف.
ما هو السقف فعلًا
نسبة التمويل إلى القيمة هي الحصة من قيمة العقار التي سيقرضك إياها البنك. وفي الإمارات ليست مسألة تفاوض أو حسن عرض لحالتك: فالمصرف المركزي يحدد الحد الأعلى، ولا يستطيع أي بنك لدى أي مجموعة من البنوك الشريكة تجاوزه. وما يغيّره الوسيط هو البنك الذي يوافق عند هذا الحد، وبأي سعر وشروط.
يُطبَّق السقف على الأقل بين السعر المتفق عليه وتقييم البنك نفسه. وهذه الجملة الواحدة هي التي يتعلمها معظم المشترين متأخرين وبتكلفة عالية: فإذا اتفقت على AED 2,100,000 وجاء التقييم AED 2,000,000، ينخفض الحد الأقصى لقرضك مع التقييم ويخرج الفرق من جيبك.
حيث تختلف الممارسة عن اللائحة
ثلاثة من الأرقام التي تُذكر للمشترين كثيرًا ليست في اللائحة إطلاقًا. إنها ما تفعله البنوك الشريكة لدينا، أي أنها تختلف بين المقرضين وعبر الزمن، وأنها تستحق الاختبار لا القبول.
- ممارسة المقرضينيُعرض على غير المقيمين عادةً نحو 65 بالمائة. واللائحة لا تميّز غير المقيمين إطلاقًا.
- ممارسة المقرضينتُختبر القدرة على السداد بنحو 7.3 بالمائة، لا بالسعر المعروض عليك. ورأينا 6.4 بالمائة عند الطرف الأدنى و8.5 بالمائة عند الطرف الأعلى لدى البنوك الشريكة.
- اللوائحسقف العقار على الخارطة 50 بالمائة للجميع، مقيمًا كان أو مواطنًا، أيًا كان السعر. المادة 3.2.C.
ما لا يغطيه السقف
ينطبق السقف على سعر العقار. أما رسوم دائرة الأراضي والأملاك ورسوم أمين التسجيل وتكاليف التسجيل فتُدفع فوق دفعتك المقدمة، نقدًا، وهي الجزء الذي يقلّل المشترون لأول مرة من تقديره أكثر من غيره.
والدفعة المقدمة نفسها يجب أن تأتي من مواردك الخاصة. لا يمكن اقتراضها، والبنوك تتحقق.
- اللوائحيجب أن تأتي الدفعة المقدمة من مواردك الخاصة. لا يمكنك اقتراضها بقرض شخصي أو بطاقة ائتمان. المادة 2.4.
تعميم المصرف المركزي 31/2013 المواد 2.4 و3.2 و3.2.C، وجدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تم التحقق في 7 أكتوبر 2026.